Plan d’urbanisme voté le 11/04/2019

Le nouveau plan d’urbanisme voté le 11/04/2019 est en ligne. Il fixe les règles de construction pour 2 ou 3 ans, jusqu’à la prochaine modification.
https://www.toulouse-metropole.fr/plan-local-d-urbanisme-intercommunal-habitat/dossier-approuve

Les 2 documents principaux sont :

• le règlement écrit qui fixe les règles par zone : https://www.toulouse-metropole.fr/documents/10180/27951022/PLUiH_3A_REG_ECRIT/c59b7bdf-2379-41a9-a979-dc520e0759cb
• le règlement graphique qui indique pour chaque parcelle quelle zone s’applique : https://www.toulouse-metropole.fr/documents/10180/27951022/PLUiH_3C1_DGR_PL634_a_PL845/0ae9db01-b369-4d10-84c6-ebef1f833a00

Dans le document graphique, il est attribué une « étiquette » à chaque zone, qui fixe la hauteur maximale de la façade, le CES (Coefficient d’Emprise au Sol de la construction) et le Coefficient de pleine terre (CEPT) qui fixe le % d’espace vert par parcelle.

Un petit exemple rue Bayes avec la zone pavillonnaire UM6-3 qui représente les 2/3 du quartier :

La zone à consulter dans le règlement est la UM6-3.
L’étiquette 6-L-20-40 indique :
– La façade du bâtiment ne dépassera pas 6m
– L indique la hauteur sur rue autorisée en fonction de la largeur de la rue (ex pour une rue de 5m de large, on ne peut pas dépasser 5m de haut en façade sur rue)
– 20 : fixe l’emprise au sol maximale des constructions exprimée en pourcentage (ex : pour une parcelle de 1000 m², on peut faire 200 m² d’emprise)
– 40 : indique le pourcentage minimum d’espace de pleine terre (400 m² au moins, avec notre parcelle de 1000 m²).

 

A ces règles viennent s’ajouter les règles fixant l’implantation des bâtiments définies dans le règlement de la zone UM6-3

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Paragraphe 1 : Implantation des constructions

1 – Dans une bande d’une profondeur comprise entre 15 m et 17 m au plus, appelée « bande de constructibilité principale », comptée à partir du retrait, défini en 1 ci-après, admis ou exigé, par rapport à la limite

• des voies ou emprises existantes ou projetées, ouvertes a la circulation publique,
• d’emplacement réservé pour voirie,
• de recul défini au document graphique du règlement (DGR) 3C1

1-1- Toute construction doit être implantée en retrait de 4 m minimum de la limite :

• des voies ou emprises existantes ou projetées, ouvertes a la circulation publique,
• d’emplacement réservé pour voirie,
• de recul défini au document graphique du règlement (DGR) 3C1

1-2- Toute construction pourra être implantée :

• soit sur une ou plusieurs limites separatives. Dans ce cas, l’implantation en limite pourra etre admise sur toute la hauteur autorisee dans la zone.
• soit en retrait d’une ou plusieurs limites separatives. Dans ce cas, tout point d’une construction, en dehors des elements admis dans les marges de recul definis au titre 2 des dispositions communes, chapitre 2, section 1, paragraphe 1, point 3, doit etre implante a une distance des limites separatives au moins egale a la moitie de la hauteur de ce point et toujours superieure ou egale a 3 m.

1-4- Des décrochements, ruptures de continuité ou retraits :

peuvent etre admis ou imposes, par rapport aux voies et/ou limites separatives et pour des raisons liees a la conception du tissu urbain dans les cas precises par le titre 2 des dispositions communes, chapitre 2, section 1, paragraphe 4.

2 – Au delà de la « bande de constructibilité principale » définie au 1 ci-dessus :

2-1 – l’implantation sur limite séparative est soumise aux conditions suivantes :

• La hauteur de façade est limitee a 2,80m non compris une tolerance de 1 m pour pignon pour les toitures avec une couverture en tuiles et 3m50 hors tout pour les autres toitures.
• la longueur cumulee des constructions sur limite separative est limitee a 15 m maximum, etant precise que ne sont pas comptees dans cette longueur maximum les parties de constructions existantes ou futures inscrites dans la surface verticale d’une construction deja implantee en limite sur une unite fonciere voisine. Une longueur superieure pourra etre autorisee :

– si la configuration du tissu parcellaire peut le justifier (laniere, parcelle d’angle, etc …)

– en cas d’extension d’un logement existant situe principalement au-dela d’une ou plusieurs bandes constructibles et sans creation de logement.

2-2- l’implantation en retrait par rapport aux limites séparatives est soumise aux conditions suivantes :

Tout point d’une construction, en dehors des elements admis dans les marges de recul definis au titre 2 des dispositions communes, chapitre 2, section 1, paragraphe 1, point 3, doit etre implante a une distance des limites separatives au moins egale a la hauteur de ce point et toujours superieure ou egale a 6 m.

3- Implantation des constructions non contiguës sur une même unité foncière

Ces regles s’appliquent si l’une au moins des facades en vis-a-vis comprend des baies.

La distance (L) comptee horizontalement et perpendiculairement separant deux constructions exception faite des saillies traditionnelles elements architecturaux et balcons doit etre superieure ou egale a 4 metres (L >ou = a 4 metres).

La distance n’est pas reglementee pour les pignons, facades ou parties de facades aveugles, construction d’annexes et piscines.

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En clair, dans cette zone UM6-3:

On doit implanter une construction à au moins 4m de la rue.
Par rapport aux parcelles voisines, on peut s’implanter en limite des 2 côtés et sur une hauteur de 6m sur cette limite de propriété. Mais on peut aussi ne pas se coller au voisin et dans ce cas, il faudra se mettre à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du bâtiment, avec un minimum de 3m.
Quant aux « fonds de parcelles », c’est à dire au-delà d’une distance de 21 m par rapport à la rue, une construction devra être à une distance du voisin égale à la hauteur du bâtiment (avec un minimum de 6m). Ou alors si on veut s’implanter en limite de propriété, on ne pourra réaliser qu’une construction d’un total de 15m de long et de 2.8 de haut (plus 1m de toiture).

Au final, chaque zone aura ses règles spécifiques et il n’est pas facile de s’y retrouver. Vous pouvez obtenir des renseignements auprès du service de l’urbanisme, place des Carmes ou nous interroger par mail.

 

Si vous souhaitez connaître les diverses zones du PLUi-H pour le quartier seulement, nous avons réalisé une carte que vous pouvez télécharger ici :

 

Nous avons obtenu une baisse importante de la constructibilité sur St-Simon et nous constatons depuis janvier 2019 une baisse importante du nombre de permis accordés par la mairie.
Malgré ces avancées, il est toujours possible de construire des logements collectifs sur les grandes parcelles du quartier.
La force des promoteurs est aussi de pouvoir acheter plusieurs propriétés contigües pour y réaliser un projet collectif.

L’objectif de conserver le caractère pavillonnaire du quartier n’est pas encore atteint et nous continuerons à travailler avec la mairie et la Métropole pour y parvenir.